公募REITS月报：估值压力有所释放

　　行业动态

　　行业近况

　　截至2022 年3 月31 日，中国公募REITs(“C-REITs”)11 只上市标的总市值为441 亿元，自由流通市值为132 亿元，3 月月度总回报率为-4.29%，2022 年至今总回报率1.77%。

　　评论

　　市场继续高位回调，缓释部分估值压力。C-REITs整体继续回调震荡，月度跌幅(-4.29%)环比走阔。成交方面，本月总成交金额49 亿元，环比下降13%；日均换手率为2.22%，高于同期沪深300 指数。同时，我们观测到本月C-REITs市场运行与权益市场相关性较此前有边际提升。截至2022 年3 月31 日，C-REITs市场整体较发行价溢价率为25.8%，较此前最高点回撤20.5%，对应2022 年基金管理人预测加权平均现金分派率5.09%。我们基于3 月31 日收盘价测算C-REITs市场整体加权平均IRR区间在4.16%-5.59%，高于同期十年期国债收益率137-281bps.我们认为目前市场回调属正常价值回归现象，利于缓释部分因前期过快上涨带来的估值压力。

　　各板块均现下跌，前期涨幅较大标的回调更多。C-REITs各板块3 月月度收益表现排序依次为高速类(-2.9%)，仓储物流类(-4.5%)，产业园类(-4.8%)和环保类(-5.3%)。整体来看前期较发行价溢价水平较高的首创水务REIT、盐港REIT和建信中关村REIT本月回调幅度较大，月跌幅分别达6.8%、7.6%和7.5%。

　　政策端持续传递积极信号，潜在项目状态滚动更新。据公开信息统计，本月共计5 份监管或地方政府文件提及支持或加快REITs项目发行。此外，我们追踪到6 个未上市(或潜在)REITs项目推进状态更新。

　　估值与建议

　　我们维持覆盖标的可供分配金额预测与评级不变。往前看，我们认为宏观经济承压可能给资产运营带来挑战，不同类型项目或呈现经营情况分化。

　　交易层面，我们认为近期板块回撤已令估值压力有所释放，但考虑整体权益市场仍处磨底期，REITs市场自身面临6 月份首批战配投资者解禁，以及一二级市场价差仍较为明显，我们认为短期内REITs市场价格明显反弹的可能性不大。我们建议机构投资者关注一级市场新项目和存量扩募机会。

　　风险

　　疫情恶化影响部分项目经营；后续新项目上市及存量扩募推进不及预期。

（文章来源：中国国际金融股份有限公司）