融创中国三大变化，给房地产行业的启示

作者：容月

260家房地产企业破产，平均每天有1家房企破产，68家房企毛利率出现不同程度下滑，龙头企业增速放缓，三成上市房企现金减少……上半年房地产企业交出的成绩单并不好看，这个结果却也不意外。

自2020年以来，“房住不炒”进入深水区，各地频繁祭出“史上最严调控”，而“三道红线”“拿地销售比不大于40%”的提出则掐住了房企未来融资和投资的脖颈，房地产金融红利、高杠杆红利基本宣告终结。

近期，上市房企半年报陆续出炉，实实在在的数据，一是可以看到清楚看清企业当下。最重要的还是从数据背后，找到企业对市场的判断，以及基于市场判断而做出的改变。

实际上，上述表述还有一个前提，那就是要看行业头部企业的“变动”。

8月30日，融创中国（01918.HK）公布了2021年中期业绩。上半年，合同销售额3208亿元，同比上升64%，稳居行业前四；营业收入958.2亿元（人民币，下同），同比上升23.9%；毛利199.8亿，同比上升12.5%；归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%；每股盈利2.62元，同比上升8.7%。

纵观上市房企销售额、在手现金以及营收和净利润等各个核心指标，常年霸占行业第四位的融创在众多房企中也保持在前五位。

融创中国董事会主席孙宏斌直言“下半年市场压力依然很大。”当巨头感知到压力的时候，说明这个行业压力可想而知。

我们从融创半年报和管理层的表述中，找到主要三方面解题方法。

1

拿地方面控总量、提质量

规模已经不再是评判企业强弱的唯一标准。

孙宏斌提出的“安全边界”很大一部分就是指控制拿地总量。

在其半年报“下半年展望”中有明确的表述：面对可能下行的销售市场和具有不确定性的金融市场环境，本集团将严格控制拿地总量并把握好节奏，预计下半年权益拿地销售比将控制在20%以内，全年权益拿地销售比将控制在30%以内。

2021年上半年，融创共获取权益土储货值2135亿元，权益拿地销售比37.9%。若把时间拉长至一年（2020年7月至2021年6月），公司权益拿地销售比仅为28.5%。

控制拿地规模，指向安全，提升拿地质量最终则指向利润和产品品质。

还有一点，融创还提到，将提高全资项目占比，优化现有合作模式，优选资金实力强劲的合作方，以成立长期平台的模式进行合作。

孙宏斌明确表示，在投资方面要留出比较安全的边界，如果还像过去一样拿地，会吞掉很多利润，未来希望独资的项目更多。

正确的投资是成功的一半，截至2021年6月30日，融创持有的权益土储货值超过2万亿元，其中西部核心城市、环渤海、长三角占比均在25%以上。

2

数字化支持精细化管理

数字化在房地产行业的应用越来越广，涵盖的面也越来越丰富，从开发建设到运营管理，数字化在提质增效、精准营销等方面的作用愈发突出。

数字化，在融创的站位也很高：集团全面推进数字化建设，将数字化作为三年规划重要任务之一，数字化建设工作主要覆盖地产、服务及文旅业务板块。

这一变化意味着，管理红利时代，房企的精细化管理能力成为核心竞争力之一。

融创中国高级副总裁时宇表示，融创积极向科技及互联网企业学习，在管理环节运用数字化新技术提升管理效益，提质增效、赋能业务发展，不断为公司注入强劲的内驱力。融创的数字科技建设将从客户体验、产品营造、管理提效、员工赋能四大维度展开，全周期穿透设计生产过程，全链条提升企业经营效率。

换句话说，就是把融创的管理经验沉淀为算法模型，让所有的数字都可视、可量、可用。

具体来看，地产板块着力推进从BIM设计、智慧算量、集采平台、智慧建造、在线销售平台、客户关系的全链条数字化运营，基于透明、公正、体验好的底层逻辑，为客户创造价值，并支持提升决策和运营效率；新交付地产项目，融创全面提供智慧社区服务，目前已在全国45处落地，年内预计也将完成全国近200个项目智慧社区平台的上线。

服务板块则将技术与业务深度协同，构筑线上线下一体化智慧化服务能力；

文旅板块着力通过智能化建设提升用户体验、赋能精准营销、实现精细化运营及管控，实现管理降本增效。

石家庄融创·未来中心实景图

今年，融创专门成立了线上业务推进部，备战地产行业正迎来的数字化时代，顺应行业发展朝精细化、高效化转型。

3

进一步明确战略方向，提出“四更”战略目标

自古不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一隅。

如今赶上大变局时代，回望融创成长史，自2003年融创初创，经过18年发展与沉淀，大概经历了三个重要的发展阶段，这三大发展阶段放在中国房地产发展很有代表性。

2020年，是融创的转型年。这一年正式打开了公司“均衡高质量发展”的序章。这一年融创主动调整节奏，拿地金额仅为2019年的一半，“三道指标”连降两档至黄档，融资成本持续下降，信用评级全面提升。

2021年，行业进入“管理红利时代”，行情生变，房企生存与竞争逻辑也相应发生变化，融创作为行业领头羊，迅速做出战略调整，适应新环境。

融创于半年报上，明确以「更安全、更从容、更长期、更有价值」作为下一阶段的战略目标，致力于持续为员工、客户、股东、社会创造更多、更长期的价值，使企业拥有更为全面综合的社会声誉。

值得注意的是，融创还将系统化地调整发展模式和内部管控机制，将以「更安全、更从容、更长期、更有价值」作为团队基本做事原则和考核方向，以支持新的战略目标的达成。

实际上，不只融创，更多房地产企业提到了“长期主义”。

回到前面的话题，为什么融创上述三个改变给行业带来了警钟呢？

武汉融创公园大观

原因很简单：在当前的调控环境下，热点城市面临门槛高、利润低的痛点，部分三四线城市逐渐陷入销售困境，从行业整体发展阶段来看，未来这样的状态将持续较长时间，房企不得不学会成为“长期主义者”。

但做出改变不是那么容易，就拿此轮集中供地来说，房企需要改变的不只是投资策略和风格，整体运营逻辑都需要随之改变，这对于习惯了高周转、赚快钱的房地产行业来说，不容易。

但只有改变，才能适应行业新环境，实现长期稳健发展，房企要“活得好”，也必须要警钟长鸣！