今年住进朝阳，只要325万

这是严肃君的第475篇推送

曾经想写一篇《朝阳，千万起步》，但今年朝阳的起步价，可能只要325万。

8月集中上新月，首批集中入市的29宗地中，已有19个项目亮相，动作快，甚至昨天就拿到了预售证。

至于北京二批次地块，目测仍处于政策角力中，就算9月按时上架，开盘怎么也得2022年，所以今年北京新房市场的牌面，亮得很清楚了。

而严肃君的N个500人置业群众，讨论最多的无疑是---

朝阳。

10个项目，最低总价325万，最高总价1800万。跨度很大，选择也多。

01

低总价小户型，全靠抢

网易房产数据中心统计，朝阳过去5年平均成交面积都在170平以上，小户型供应量屈指可数。严肃君印象中，上一次出现小户型的项目还是丽都壹号。

不过今年，刚需有机会可以拼一把，套数不会太多，最好准备全款。

据可靠线报，目前最小户型出现在豆各庄地块，50平产品，按照销售指导价6.5万/平计算，总价仅325万。

是的没看错，这是总价不是首付~

豆各庄地块为混合公建用地，有商业、社区综合服务、幼儿园和住宅。住宅楼共9栋，楼高24层-27层，其中1#、5#为东西向，其余楼栋为南北向。

总计可提供1657套房源，套均建面约98平，考虑其受套内7090限制，推测户型以120平以下面积段为主。按照开发商惯常操作，50平小户型或分布在东西向楼栋。

豆各庄地块规划方案

从规划图上看，绿城采用围合式布局，将社区绿化集中在中央。这也是朝阳10宗地中，唯一一个设计超大组团式绿化景观的项目。

社区北侧为1栋商业楼，西侧为3栋办公楼，东北侧变电站与住宅小区分开。社区南侧为社区配套服务中心和幼儿园，还有规划中的小学用地。

加上临近7号线黄厂站，周边有芳草地国际学校（富力分校），马家湾湿地公园等，绿城项目周边配套情况，对刚需购房者来说已在及格线之上。

截至目前，绿城暂未公布案名和具体面积段。老规矩，最终以项目释放信息为准~

同样做了小户型的还有东坝地块---德贤御府，隔壁就是限竞房华樾国际·领尚。

目前释放的面积段有72平、89平、100平、119平、130平、141平。按照销售指导价8万，德贤御府72平总价约576万，首套首付约230万。

德贤御府规划方案

社区不大，楼层高度为10F、11F、12F、22F、26F。一栋公租房、养老设施分布在西北角，从规划图上看，还设置了公租房出入口。社区园林采用多组团形式，小而精。

从目前公布的户型图上看，71平两居整体方正；72平两居户型可参考89平户型布局，只不过北部卧室只有一个。

德贤御府户型图

89平三室两厅两卫是全明户型，在空间紧凑的情况下还做了主卧套，相应的厨房、餐厅空间缩小。119平户型四室两厅两卫为九宫格户型，三面朝南，餐客厨一体，同样主卧套设计。

02

千万预算，选择很多

5月集中入市的这批地块，近6成地块执行“套内7090”，这意味着以120平为主的改善产品将成为下半年楼市供应主流。

正如严肃君在18盘扎堆入市的文末提及的，限竞房时代89平三居内卷，也将在今年改善市场中出现。尤其是某一个集中供应的片区，面积段高度重合下，内卷将更严重。

下半年楼市的关键词，120平，1000万。

①崔各庄三兄弟

同样的地理区位，相似的土地条件，全部限制“套内7090”，销售指导价都是8.8万/平，产品面积120平-160平高度重合，最后比拼的就是价格、产品以及精装、得房率、智能家居系统等细节了。

仨项目重点关注建发地块，优势最明显，一是价格打了8折，单价仅7.04万/平；二是无公租房配建。

其次，想要100平-120平、160平-170平户型的，可以关注和光悦府、龙樾合玺。

从案名看，和光悦府（华润+保利）、龙樾合玺（招商+北京城建）各自拿出的都是最高端产品系。两个项目都需要配建公租房，但公租房楼栋的层数设置、楼间距等与商品房无异，绿化空间也没有被挤压。

具体来看，和光悦府共7栋，楼高15-20层，共526户。社区绿化为分散组团式，公租房集中分在社区的西南角。

户型面积为120平-170平，全部设计为四居室，总价1000万-1500万。

和光悦府规划方案

目前曝光了120平、145平、160平、170平户型图，户型设计整体方正。

120平四居南向三面宽10.6m，餐厨客一体，主卧套设计，西向多功能间可根据家庭需求作活动空间或卧室。

170平四居南向面宽达13.3m，设置了独立玄关，卫生间干湿分离，主卧套飘窗做了270°观景，从图上看客厅窗墙比非常可观，或是项目一大卖点。

和光悦府户型图

龙樾合玺户型面积段为100-160平，主力户型120平外还有100平偏刚需户型，按照8.8万/平的销售指导价，总价约880万-1400万，目前还未有户型图流出。

但土地条件相似，面积段高度重合，同样是超大窗墙比，连外立面都是极致简约的玻璃幕墙，户型设计上或也有南向三面宽、主卧套、九宫格等特点。

龙樾合玺规划方案

建发地块总计377套房源，目前暂未公布案名和户型图，释放的面积段为120平-160平，总价约845万-1127万。

隔壁880万买100平，建发845万就能买120平，多出来的20平，可是多出来一间大主卧。

社区无公租房配建，住宅楼围合成向心大花园。与其它两个项目不同，建发地块外立面为中式建筑风格，更显沉稳。

建发地块规划方案

②王四营三兄弟

紧邻地铁7号线焦化厂站，国贸、望京都可在1小时车程内到达。周边配套更偏向刚需化，三者中谁能主做小户型，谁就有可能快速抢占市场。

毕竟，仨地块全部为纯R2二类居住用地，受限“套内7090”，都有公租房配建，销售指导价7.1万/平。如果主力供应都在800万左右，怕是要给1公里外的豆各庄项目做嫁衣了。

三个项目占地面积大，做社区园林的空间也相对较大。

朝阳壹号户型面积段为110平-170平三居-四居，精装，总价约781万-1100万。共997套房源，楼高10F、14F、15F、18F。

公租房集中在社区西南角，社区中间的内部道路将对外开放，退让社区街角做了街角公园。

朝阳壹号规划方案

华润保利地块，住宅楼高度为14F-20F，同样配建公租房，但规划图上并未明确标注。外立面设计中规中矩，线条明亮。

目前无更多信息流出，据悉该项目的主力户型为110平。

华润保利地块规划方案

中国绿发地块共603户，楼层为7-13F，由7栋住宅楼+1栋公租房组成，公租房位于社区东南角。

平均户型为97平，目前户型图及产品面积段暂未释放，不过该地块和朝阳壹号是同一家设计单位，如果户型面积段重合度高的话，不排除户型大同小异。

中国绿发地块规划方案

多说一句，王四营虽位于朝阳五环里，但城市界面没跟上。只能期待三个项目建成后，片区环境会有改观。

不过，在环线和地铁双重加持下，依然值得刚需、刚改购房者考虑。

03

朝阳别墅1100万起

如果预算再高，就可以去朝阳金盏看看别墅了。

之前中海首开拾光里关键词是，1000万、150㎡、精装叠拼。如今朝阳一墅叠拼建面约184平-290平，总价约1100w-1800w。

只看单价的话，6万多买金盏改善，有点香。

金盏两个项目政府产权占比分别为13%、15%，打折后单价为6.6万/平、6.46万/平。

除别墅产品外，朝阳一墅还有洋房，建面约123平-148平，以价格上限6.46万/平来计算，总价约795万-956万。

朝阳一墅效果图

洋房123平为三居，南北通透，南向三面宽10.55m。餐客厨一体化设计，主卧是套房，从户型图来看，南向两个卧室都有大飘窗。

148平四居为九宫格户型，四个卧室分居四角。南向三面宽约12.5m。客厅面宽达5.4米，独立玄关。餐客厨一体化，主卧大套房设计。

朝阳一墅洋房户型图（戳图可放大）

建面约200平下叠产品，南向面宽在7.2m，边户采光更好。首层超大宽厅为家庭成员提供了互动交际场所，卧室集中分布在二层，完全动静分离。

朝阳一墅叠拼户型图（戳图可放大）

另外的卓越+首开+旭辉地块，定名青云上府，共计482套房源，以建面约160平大平层产品为主，按6.6万/平计算，总价约1056万。目前暂未流出户型图。

从效果图上看，超大窗墙比是亮点，楼顶或有平层+阁楼的上跃产品、下跃产品出现。

青云上府规划方案

从规划图上看，社区采用一字型建筑排列，以新中式建筑风格为主，目测会做新中式巷道园林。

此前严肃君曾总结过，集中供应片区开发商的三种打法，金盏是典型的化敌为友。卓越入股融创地块后，两个项目差异化开发。

于开发商而言，不用贴身肉搏；于购房者而言，同样的价格段下，可选项增多。

互动时刻：

关于朝阳这10宗地，你还想深入了解哪个项目？欢迎留言与严肃君互动~

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